DRE para imobiliária: Simples, Presumido e Real sem contabilês

DRE para imobiliária costuma soar como coisa de contador, mas é só uma pergunta simples respondida em linhas: quanto entrou, quanto saiu e quanto sobrou de verdade no mês. O dono que só olha o saldo da conta corrente sabe se o mês foi bom ou ruim, mas não sabe o motivo. A DRE mostra o motivo.

Este texto explica o que é a DRE, o que cada linha significa na prática de uma imobiliária, como o regime tributário (Simples, Presumido ou Real) muda o resultado final, e traz um exemplo hipotético de DRE mensal em tabela.

O que é DRE, sem contabilês

DRE é a sigla de Demonstração do Resultado do Exercício. Na prática, é uma conta que começa no que a imobiliária faturou e vai descontando, linha por linha, tudo que saiu daquele dinheiro até sobrar o lucro líquido. Não é um extrato bancário: o extrato mostra o que entrou e saiu de caixa, a DRE organiza isso por origem e explica de onde veio o resultado.

Para uma imobiliária, a DRE serve para responder perguntas que a planilha solta não responde direito: o mês foi bom porque vendeu mais, ou porque gastou menos? A comissão paga aos corretores está comendo que fatia do faturamento? O imposto pesa mais do que as despesas fixas?

As linhas que importam numa DRE de imobiliária

Uma DRE pode ficar tão detalhada quanto o contador quiser, mas para o dono acompanhar o mês, cinco linhas já contam a história inteira.

• Receita de comissão: o total que a imobiliária recebeu por vendas e locações fechadas no período, antes de qualquer desconto.
• Impostos sobre a receita: o que é devido ao governo por ter faturado, calculado conforme o regime tributário.
• Comissões pagas aos corretores: a parte da comissão que fica com quem fechou o negócio, descontada da receita da imobiliária.
• Despesas operacionais: aluguel, salário do time administrativo, marketing, sistema, contas fixas. Aqui ajuda separar por categoria, porque "despesas" jogado num balaio só não mostra onde cortar.
• Lucro líquido: o que sobra depois de tirar impostos, comissões pagas e despesas da receita. É o número que efetivamente pertence à imobiliária no fim do mês.

Simples, Presumido e Real: a diferença que o dono sente

Os três regimes calculam o imposto de formas diferentes, e essa diferença aparece direto na linha de impostos da DRE. A escolha do regime é decisão do contador, olhando faturamento e estrutura de custo, mas o dono precisa entender o efeito prático de cada um.

Simples Nacional

Reúne vários tributos numa alíquota única, que cresce por faixa de faturamento anual. Tende a ser mais simples de calcular e costuma ser vantajoso para imobiliária de porte pequeno a médio, mas a alíquota efetiva sobe conforme o faturamento acumulado no ano cresce. As faixas e percentuais exatos variam e mudam com a legislação: o contador é quem confirma qual se aplica.

Lucro Presumido

O imposto é calculado sobre uma margem de lucro presumida por lei para a atividade, não sobre o lucro real apurado. Para atividades com margem alta, como intermediação imobiliária, isso pode significar pagar imposto sobre uma fatia maior do que o lucro que de fato sobrou, ou menor, dependendo de como a operação se compara à presunção legal. De novo, os percentuais variam e o contador confirma qual se aplica ao caso.

Lucro Real

O imposto incide sobre o lucro apurado de verdade, depois de todas as despesas dedutíveis. Costuma exigir contabilidade mais detalhada e é mais comum em empresas de porte maior ou com margem mais apertada, onde presumir uma margem fixa penalizaria demais o resultado.

Na DRE, o efeito prático é o mesmo em qualquer regime: a linha de impostos muda de tamanho, e o lucro líquido que sobra no fim muda junto. Comparar meses ou comparar corretores sem olhar o regime tributário por trás pode levar a conclusão errada sobre o que realmente rendeu.

Exemplo hipotético de DRE mensal

O exemplo abaixo é só para mostrar como as linhas se encaixam. Imagine uma imobiliária com 6 corretores que fechou vendas e locações num mês.

Com os mesmos R$ 60.000 de receita, se as comissões pagas subissem para R$ 30.000 num mês de negócios mais concentrados em poucos corretores, o lucro líquido cairia para R$ 12.400, mesmo com a receita igual. É esse tipo de leitura que a DRE entrega e o extrato bancário não mostra sozinho.

Erros comuns ao montar a DRE numa imobiliária

Alguns enganos aparecem com frequência quando a imobiliária começa a organizar a DRE, geralmente por misturar conceitos parecidos que não são a mesma coisa.

• Misturar receita de comissão com valor de terceiro: quando a imobiliária só repassa um valor que já sai direto para outro prestador, contar isso como receita própria infla o faturamento e distorce a margem que aparece no fim.
• Lançar a comissão pelo caixa, não pela competência: se a comissão de uma venda fechada num mês só é paga no mês seguinte, lançar na data errada faz um período parecer melhor e o outro parecer pior do que realmente foram.
• Jogar tudo em uma linha só de "despesas gerais": sem separar por categoria, como marketing, sistema, folha e aluguel, fica difícil saber qual gasto cresceu e por quê quando o lucro líquido cai de um mês para o outro.
• Esquecer despesa variável ligada a uma venda específica: comissão de portal, taxa repassada a cartório ou custo de anúncio vinculado a um imóvel às vezes some da conta porque ninguém sabe em qual linha lançar.

Nenhum desses erros impede de montar uma DRE, mas eles fazem o número final mentir um pouco, e é justamente esse número que costuma orientar decisão de contratação, corte de despesa e negociação de comissão com a equipe.

Por que a planilha atrasa essa decisão

Montar a DRE numa planilha funciona, até a imobiliária crescer. O problema não é a planilha em si, é o trabalho de mantê-la certa: alguém precisa lançar cada comissão paga, cada despesa, cada imposto, mês a mês, sem esquecer nada e sem duplicar nada. Quando esse alguém sai de férias, ou muda de função, a DRE atrasa ou some.

O efeito prático do atraso é o dono decidir no escuro por semanas: contratar corretor novo, cortar despesa, negociar comissão, tudo sem saber com clareza o resultado do mês que passou. Quando o financeiro está integrado ao funil de vendas, a comissão de cada negócio fechado entra na conta sozinha, sem depender de alguém lembrar de lançar.

Perguntas frequentes

DRE é obrigatória para toda imobiliária?

A obrigatoriedade formal depende do porte e do regime tributário, e quem confirma isso é o contador. Mesmo quando não é exigida por lei, é uma ferramenta de gestão útil para qualquer imobiliária que queira entender o resultado do mês além do saldo da conta.

Qual regime tributário é melhor para imobiliária?

Não existe resposta única: depende do faturamento, da margem e da estrutura de custo de cada imobiliária. O contador é quem faz essa conta com os números reais da empresa, comparando o efeito de cada regime na linha de impostos.

A DRE substitui o controle de comissão por corretor?

Não. A DRE mostra o resultado da imobiliária como um todo, enquanto o controle por corretor mostra quanto cada um vendeu e quanto recebeu de comissão. Os dois números se conectam: a soma das comissões pagas por corretor é uma das linhas que entra na DRE.

Ver como o Convello organiza comissão, receita, despesas e DRE no mesmo lugar, sem depender de planilha manual, é possível na página do sistema para imobiliária.