O imóvel entra como aluguel
No cadastro, a finalidade é venda, aluguel ou temporada. Escolhendo aluguel, abrem os campos de valor que a locação precisa.
Gestão de aluguéis para a imobiliária que vende e também aluga
A carteira de locação quase nunca começa grande. Começa com cinco contratos que o dono aceitou administrar, vira quarenta, e a essa altura o controle mora numa planilha que só uma pessoa entende. O reajuste passa batido, o repasse sai um dia atrasado, e quem liga cobrando explicação é o proprietário.
O módulo de Aluguéis do Convello põe contrato, mensalidade, taxa e repasse ao lado do funil de vendas, do WhatsApp e do acervo que a equipe já usa todo dia.
Vender e alugar na mesma casa, sem dois sistemas
A maior parte das imobiliárias brasileiras faz as duas coisas. Vende, e administra alguns aluguéis por insistência de cliente antigo. O que costuma acontecer é a operação se partir em dois: o CRM cuida da venda, e a locação vive numa planilha, num caderno ou na cabeça de quem está há mais tempo na casa.
O problema disso não é organização, é dinheiro. Aluguel é receita recorrente: a taxa de administração entra todo mês, e por administrar cem contratos ela vira boa parte do faturamento. Quando esse dinheiro não aparece no mesmo relatório da comissão de venda, o dono não sabe quanto a imobiliária ganhou no mês.
- A locação mora dentro do acervo, ao lado do imóvel, e não num sistema separado com outro login.
- A taxa de administração de cada mensalidade paga entra no Financeiro do CRM como receita, junto com a comissão de venda.
- O mesmo cliente pode ser inquilino de um imóvel e comprador de outro, sem virar dois cadastros.
- Quem só vende não vê nada disso: o módulo é adicional e as telas de aluguel só aparecem para quem contratou.
A diferença entre as duas rotinas está explicada com calma no texto sobre sistema de gestão de aluguéis ou CRM de vendas. Em resumo: a venda termina no fechamento, a locação começa ali e se repete todo mês.
O que o módulo de Aluguéis faz
Contrato com o que muda o valor
Inquilino, proprietário, fiador, tipo de garantia (caução, seguro fiança, título ou fiador), início, fim e dia de vencimento entre 1 e 28.
A mensalidade do mês, de uma vez
Uma por contrato, com aluguel, condomínio, IPTU, seguro e o que mais estiver combinado, aceitando desconto e acréscimo.
Multa e juros contados sozinhos
Quem pagou depois do vencimento chega com a multa e os juros já somados, proporcionais aos dias de atraso.
Taxa de administração sobre o aluguel
Percentual com valor mínimo, calculado sobre o aluguel e não sobre condomínio e IPTU, que é dinheiro que só passa pela conta.
Repasse calculado, lista pronta
Aluguel menos a taxa da casa menos o que ficou retido. A tela mostra só o que o inquilino já pagou e deixa marcar em lote.
Aviso de cobrança pelo WhatsApp
Sai dias antes do vencimento, no modelo de texto que você escolher. Nasce desligado, e só liga quando a imobiliária pede.
Pix copia e cola com o valor dentro
O inquilino cola uma vez e o valor já vai junto, sem digitar. O mesmo código vira QR na tela.
Prestação de contas em uma folha
Por contrato e por mês: quanto entrou, quanto a casa ficou, o que foi descontado e por quê. Imprime ou salva em PDF.
Vistoria, conserto e aviso
Cada ocorrência com tipo, responsável, prazo, valor e anexo. Uma tela mostra o que está em aberto em qualquer contrato.
Reajuste com a data marcada
IGP-M, IPCA, INCC ou nenhum, com o período em meses e a data do próximo reajuste calculada por contrato.
Os números da DIMOB
Por contrato: quanto o proprietário recebeu mês a mês e quanto a imobiliária reteve, com planilha para o contador.
Aviso de fim de contrato
Quantos dias antes do fim você quiser ser avisado. A renovação deixa de ser lembrada pelo inquilino.
1 a 28
Dia de vencimento
Cada contrato com o seu. Dia 29, 30 e 31 não existem em todo mês, então o cadastro não aceita.
2% + 1%
Multa e juros padrão
Multa uma vez, juros por dia de atraso. Dá para mudar contrato a contrato.
4
Índices de reajuste
IGP-M, IPCA, INCC ou nenhum, com a data do próximo já calculada.
Como um contrato anda, do cadastro ao repasse
O contrato registra as partes
Inquilino, proprietário, garantia, vencimento, índice de reajuste e a taxa da casa. Ficando ativo, o imóvel passa a constar alugado.
A mensalidade do mês nasce
Uma por contrato, com a composição toda. Passou do vencimento, ela já aparece com multa e juros somados.
Repasse e prestação de contas
O sistema diz quanto sobra para cada proprietário. Você paga no banco, marca aqui, e a folha do mês sai pronta para mandar.
A rotina inteira, com os erros que o caderno e a planilha não avisam, está no texto sobre controle de locação na imobiliária.
O lead de aluguel chega no mesmo WhatsApp e entra na mesma fila
Quem procura casa para alugar manda mensagem no mesmo número de quem procura casa para comprar. Na maioria das imobiliárias esse contato cai num celular qualquer, é respondido por quem estiver acordado e some no meio de dezenas de conversas, sem ninguém saber que ele existiu.
- O contato vira lead com nome, telefone e origem, do mesmo jeito que o lead de venda.
- A roleta entrega para o próximo corretor da vez, e o prazo de primeira resposta começa a correr ali.
- Se a pessoa citou o código do imóvel na mensagem, o lead já nasce ligado a ele, seja de venda ou de aluguel.
- Quem quiser separar de verdade pode usar um número só para locação, com a própria regra de distribuição.
- Fora do horário, a inteligência artificial atende, qualifica e agenda a visita, e de manhã o corretor pega a conversa adiantada.
Como o número da imobiliária é conectado e por que ele não corre risco de bloqueio está em WhatsApp para imobiliária, e a regra de quem recebe cada lead em distribuição de leads. A negociação, enquanto ela existe, anda no mesmo funil de vendas da venda, com as etapas que a sua operação usa.
O imóvel alugado sai do site no mesmo instante
Contrato ativo marca o imóvel como alugado. Imóvel que não está disponível não aparece no site da imobiliária, e quem abrir o link antigo não cai numa página dizendo que ele está livre. Ninguém precisa lembrar de tirar o anúncio do ar, que é justamente o passo que se esquece no dia em que o contrato foi assinado.
O anúncio de um imóvel já alugado não traz lead. Traz uma ligação irritada e um cliente com menos paciência para a próxima.
Do outro lado, a tela de imóveis alugados mostra o acervo com quem mora lá, quanto paga e até quando, sem precisar abrir contrato por contrato para responder uma pergunta simples.
O que ele cobre, e o que continua sendo trabalho de sistema dedicado
O foco do Convello é a imobiliária que vende e também aluga. Administração pesada de locação, com centenas de contratos, cobrança bancária registrada e conciliação automática, é outro tipo de software, e dizer o contrário só criaria frustração na segunda semana. Abaixo está a linha, sem meio termo.
Contrato, garantia, fiador e índice de reajuste
Onde ela acontece
No Convello
Mensalidade com aluguel, condomínio, IPTU e seguro
Onde ela acontece
No Convello
Multa e juros de quem pagou depois do vencimento
Onde ela acontece
No Convello
Taxa de administração e valor do repasse
Onde ela acontece
No Convello
Aviso de cobrança pelo WhatsApp, com Pix copia e cola
Onde ela acontece
No Convello
Prestação de contas do mês para o proprietário
Onde ela acontece
No Convello
Vistoria, conserto e aviso registrados por contrato
Onde ela acontece
No Convello
Números da DIMOB por contrato e por mês
Onde ela acontece
No Convello
A taxa de administração entrando no caixa da imobiliária
Onde ela acontece
No Convello
Boleto registrado em banco
Onde ela acontece
Fora: com o seu banco ou com sistema dedicado
Baixa automática pelo extrato bancário
Onde ela acontece
Fora: alguém marca o pagamento no CRM
Pagar o proprietário direto do sistema
Onde ela acontece
Fora: o sistema calcula e lista, a imobiliária paga
Arquivo da DIMOB no layout da Receita
Onde ela acontece
Fora: o sistema entrega os números, o contador monta
| Rotina do aluguel | Onde ela acontece |
|---|---|
| Contrato, garantia, fiador e índice de reajuste | No Convello |
| Mensalidade com aluguel, condomínio, IPTU e seguro | No Convello |
| Multa e juros de quem pagou depois do vencimento | No Convello |
| Taxa de administração e valor do repasse | No Convello |
| Aviso de cobrança pelo WhatsApp, com Pix copia e cola | No Convello |
| Prestação de contas do mês para o proprietário | No Convello |
| Vistoria, conserto e aviso registrados por contrato | No Convello |
| Números da DIMOB por contrato e por mês | No Convello |
| A taxa de administração entrando no caixa da imobiliária | No Convello |
| Boleto registrado em banco | Fora: com o seu banco ou com sistema dedicado |
| Baixa automática pelo extrato bancário | Fora: alguém marca o pagamento no CRM |
| Pagar o proprietário direto do sistema | Fora: o sistema calcula e lista, a imobiliária paga |
| Arquivo da DIMOB no layout da Receita | Fora: o sistema entrega os números, o contador monta |
Se a sua imobiliária vive de administrar locação e quase não vende, um sistema dedicado a isso vai atender melhor, e vale dizer isso antes de você pagar implantação. Agora, se você vende e tem uma carteira de aluguéis que hoje mora em planilha, o ganho de ter as duas rotinas no mesmo lugar é imediato: um cadastro de imóvel, um cadastro de cliente, um WhatsApp, um financeiro.
O CRM é mensal e sem fidelidade. O módulo de Aluguéis é adicional, e os valores são apresentados na demonstração. A implantação e o suporte humano já vêm no plano.
Perguntas frequentes
Não vem. Ele é um adicional, contratado à parte por quem administra locação, porque quem só vende não precisa de contrato de aluguel no menu. O valor sai na demonstração, junto com o do CRM e o desenho da sua carteira.
Não emite. A cobrança do mês sai pelo WhatsApp com o Pix copia e cola já no valor certo, que é o caminho que o inquilino brasileiro usa. Boleto registrado em banco e baixa automática pelo extrato continuam sendo com o seu banco ou com um sistema dedicado de administração de locação.
Não sai, e isso é de propósito. O sistema calcula quanto sobra para cada proprietário, monta a lista com o que o inquilino já pagou e deixa marcar em lote o que saiu. Quem paga é a imobiliária, no banco dela. Dinheiro saindo sozinho é o tipo de erro que não se desfaz com um clique.
Cada contrato guarda o índice combinado (IGP-M, IPCA, INCC ou nenhum) e de quantos em quantos meses ele acontece. O sistema calcula a data do próximo reajuste e mostra no painel quando ela chega. Aplicar o valor novo continua sendo decisão de gente, e fica registrado no contrato.
Saem os números dela: por contrato, quanto o proprietário recebeu mês a mês e quanto a imobiliária reteve de comissão, com planilha para baixar. O arquivo no layout da Receita não sai daqui, porque o layout muda de ano para ano e quem valida é o programa dela. O que resolve a dor é o contador não precisar somar doze meses de recibo à mão.
Veja com um contrato da sua carteira
Na demonstração de 30 minutos a gente cadastra um contrato seu, gera a mensalidade do mês e mostra a prestação de contas que vai para o proprietário. A implantação leva de um dia a uma semana, e o valor do módulo de Aluguéis sai na mesma conversa.