Como calcular comissão de corretor de imóveis (com exemplos)

Calcular comissão de corretor de imóveis parece simples até a venda de verdade cair na mesa: com captador, vendedor, imobiliária parceira, e o dono do imóvel querendo saber o valor líquido de tudo. Este texto mostra como o cálculo funciona na venda, na locação e na parceria entre imobiliárias, com exemplos numéricos hipotéticos para visualizar cada divisão.

Como funciona a comissão de corretor de imóveis na venda

A comissão de venda costuma ser um percentual sobre o valor de fechamento do negócio, combinado em contrato antes de sair o primeiro anúncio. É praxe de mercado, em boa parte das regiões, girar entre 5% e 6%, mas isso não é regra fixa nem valor legal: varia por região, por tipo de imóvel e pelo que foi negociado com o proprietário. Vale sempre olhar o contrato de cada operação, não assumir um número padrão.

A base do cálculo é o valor de fechamento, não o valor anunciado. Se um imóvel foi anunciado por R$ 320.000 e vendido por R$ 300.000 depois da negociação, a comissão incide sobre os R$ 300.000, salvo cláusula diferente no contrato.

Divisão entre imobiliária, corretor captador e corretor vendedor

Quando o mesmo corretor capta o imóvel (cadastra o proprietário como cliente) e também fecha a venda com o comprador, a divisão é mais simples: só entre imobiliária e corretor, conforme o contrato de cada um. Quando são pessoas diferentes, entram três partes na conta: a imobiliária, o corretor captador e o corretor vendedor.

Não existe um percentual único de mercado para essa divisão de três partes. Cada imobiliária define a própria política, geralmente reservando uma fatia maior para a imobiliária, e dividindo o restante entre captador e vendedor, às vezes em partes iguais, às vezes com peso maior para quem fechou a venda. O que evita discussão depois é ter essa regra escrita antes da venda acontecer, não decidida na hora de fechar a comissão.

Quando duas imobiliárias dividem a comissão (parceria)

Parceria entre imobiliárias acontece quando o comprador chega pela mão de uma imobiliária diferente daquela que capturou o imóvel, seja por indicação direta, seja por acordo de rede entre imobiliárias da mesma região. Nesse caso, o valor total combinado com o proprietário é dividido entre as duas imobiliárias, num percentual acordado entre elas antes da negociação, comumente meio a meio, mas isso depende do acordo específico.

Dentro de cada imobiliária, a fatia que ela recebeu segue a divisão interna normal com o corretor responsável. Ou seja, a parceria acrescenta uma divisão a mais na cadeia, ela não substitui a divisão entre imobiliária e corretor que já existia.

Comissão na locação: primeiro aluguel e taxa de administração

Na locação, a comissão tem dois momentos diferentes, e é comum confundir os dois. O primeiro é a comissão de intermediação, paga uma única vez quando o contrato de aluguel é fechado, geralmente equivalente ao valor do primeiro mês de aluguel. O segundo é a taxa de administração, um percentual retido todo mês, enquanto a imobiliária continuar administrando aquele imóvel para o proprietário, cobrindo cobrança, repasse e acompanhamento do contrato ao longo do tempo.

São duas contas separadas: uma pontual, ligada ao fechamento do contrato, e outra recorrente, ligada à gestão continuada do aluguel. Uma imobiliária pode ganhar a comissão de intermediação de um contrato novo, sem necessariamente administrar o imóvel depois, se o proprietário optar por receber direto do inquilino.

Três exemplos práticos de comissão

Os valores abaixo são hipotéticos, só para ilustrar a conta. Cada imobiliária tem seu próprio contrato e sua própria política de divisão.

Exemplo 1, venda simples com um corretor só: imóvel vendido por R$ 300.000, comissão de 6% combinada com o proprietário, total de R$ 18.000. Dividido meio a meio entre imobiliária e corretor: R$ 9.000 para cada lado.

Exemplo 2, venda com captador e vendedor diferentes: imóvel vendido por R$ 450.000, comissão de 5%, total de R$ 22.500. Nesse exemplo, a imobiliária fica com metade (R$ 11.250), e a outra metade se divide igualmente entre captador e vendedor (R$ 5.625 para cada um).

Exemplo 3, locação com primeiro aluguel e administração: imóvel alugado por R$ 2.000 por mês. A comissão de intermediação é o equivalente a um mês, R$ 2.000, dividida com o corretor conforme a política da imobiliária. A taxa de administração, de 10% ao mês nesse exemplo, gera R$ 200 por mês enquanto o contrato durar e a imobiliária continuar administrando o imóvel.

Erros comuns no cálculo de comissão

Alguns erros aparecem com frequência quando o cálculo é feito na mão, sem sistema acompanhando o negócio:

• Calcular sobre o valor anunciado, não sobre o valor de fechamento. Como quase toda negociação sai do preço pedido, isso infla a comissão esperada e gera confusão na hora de acertar.
• Não deixar claro, por escrito, quem foi captador e quem foi vendedor. Sem isso registrado, a divisão de três partes vira discussão de memória, cada um lembrando de um jeito.
• Misturar comissão de intermediação com taxa de administração na locação, tratando as duas como se fossem a mesma coisa, o que confunde tanto o corretor quanto o proprietário na hora de entender o extrato.
• Deixar o registro do fechamento atrasado. Se o negócio não é marcado como fechado no sistema no dia certo, a comissão daquele mês fica de fora do relatório, mesmo já tendo sido combinada com o cliente.

Como acompanhar a comissão sem depender de planilha

Uma planilha de comissão funciona até a equipe crescer. Depois de um certo tamanho, alguém precisa lançar cada venda, cada divisão, cada taxa de administração, mês a mês, sem esquecer nada. Quando esse cálculo está integrado ao funil de vendas, a comissão de cada negócio fechado entra automaticamente, já considerando quem captou e quem vendeu, sem depender de alguém lembrar de lançar na planilha depois.

Isso também conecta com outras duas contas que o dono da imobiliária acompanha no mesmo período: o DRE da imobiliária, que mostra o resultado depois de descontar todas as comissões pagas, e a meta de cada corretor, que geralmente usa o valor vendido ou alugado como referência.

Perguntas frequentes

Qual o percentual comum de comissão numa venda de imóvel?

A praxe de mercado em boa parte das regiões gira entre 5% e 6% sobre o valor de fechamento, mas isso não é uma regra fixa nem um valor legal. O percentual real é sempre o que está escrito no contrato entre a imobiliária e o proprietário, e varia por região e por tipo de imóvel.

Quem paga a comissão do corretor, o comprador ou o vendedor?

Na venda, a praxe mais comum é a comissão sair do valor pago pelo proprietário que está vendendo, descontada do que ele recebe, salvo acordo diferente combinado entre as partes. Na locação, o pagamento da comissão de intermediação costuma seguir a mesma lógica, com o locador arcando com o custo, mas isso também pode variar por contrato.

A comissão muda quando duas imobiliárias participam da mesma venda?

Sim. Nesse caso, o valor total combinado com o proprietário é dividido primeiro entre as duas imobiliárias, conforme o acordo de parceria entre elas, e só depois cada imobiliária aplica sua própria divisão interna com o corretor responsável.

Ver como o Convello calcula comissão por venda e por locação, já separando captador, vendedor e taxa de administração, sem depender de planilha manual, está detalhado na página do sistema para imobiliária.